Vi har haft en stark konjunktur i många år, inte minst i Stockholm. Efterfrågan av hyreslokaler har varit hög och de tillgängliga ytorna har efterfrågats av hugade hyresgäster. Inte minst ytor av god kvalitet i bra geografiska lägen. Hyresvärdarna har haft bra tider.
Nu befinner vi oss i en oerhört stökig tid där vi börjar se de första affärsmässiga effekterna av covid-19 som med fog kan sägas kännetecknas av orden Akut och Panik. Vi ser rekordstora varsel, branscher går under, regeringar lanserar räddningspaket utan motstycke och vi har ännu svårt att se hur detta kommer att fortskrida. Än är det inte över. Inte på långa vägar. Conny Johansson, fastighetskonsult och partner hos Tenant & Partner, delar här sina insikter om vad som händer med hyresnivåerna på lokalhyresmarknaden i rådande tider.
Utbud och efterfrågan sätter hyresnivån
Även i stabila tider har parterna (hyresgäst och hyresvärd) haft intensiva dialoger om vad som anses vara rätt hyresnivå. På lokalhyresmarknaden råder fri prissättning där hyresnivåer bestäms av utbud och efterfrågan. I tider av stark efterfrågan har hyresvärdarna inte varit sena att höja hyresnivåerna. Flertalet hyresgäster har accepterat höjningarna, vilket har resulterat i starkt stigande hyresnivåer de senaste åren.
Stigande hyror har varit enklare att acceptera för de hyresgäster som valt att flytta till en större och bättre lokal. I dessa fall har beslut fattats genom ett aktivt beslut, ofta i en anda av utveckling. Värre har det varit för den som hyresgäst ställts in för 30–50 procentiga hyreshöjningar och samtidigt sitter kvar i exakt samma lokal, utan några anpassningar.
Effekterna av krisen
Så snart vi börjat se ljuset i tunneln så kommer dialoger mellan hyresvärd och presumtiva eller nuvarande hyresgäster att komma igång igen. Tenant & Partner har, som företrädare för hyresgäster i närmare 30 års tid, relativt enkelt att förutse var vi kommer att stå i dessa dialoger. Vi har en unik insikt i hur hyresgäster resonerar.
Marknadsläget kommer att trycka ned betalningsviljan i botten. Företagsledningar längtar inte efter att fatta långsiktiga beslut med begränsad flexibilitet (läs; teckna långa hyresavtal). ”- Om hela Sveriges ekonomi går på knäna så måste hyresnivåerna rasa. Vi är beredda att betala ungefär hälften av vad som begärdes innan detta globala virus drabbade oss!”. Någonstans där kommer den allmänna uppfattningen att vara. Inte hos någon enstaka – utan hos de allra flesta.
Hur kommer hyresvärdarna att möta dessa nya tongångar?
Få är de hyresvärdar som kommer att kunna erbjuda justerade hyresnivåer anpassade till hyresgästerna önskemål. Diskussionerna kommer att bli många, tuffa och i flera fall infekterade. På grund av olika synsätt kommer vi framöver att se ett större gap mellan hyresvärd och hyresgäst än på väldigt länge. Hyresvärdars argument kring egna starka balansräkningar, uthållighet eller koppling till marknadsnoteringar runt årsskiftet 2019/2020 kommer inte att skapa större förståelse hos hyresgäster.
De hyresgäster som kan visa att de är stabila och trygga hyresbetalare har (eller; bör ha) alla möjligheter att argumentera framgångsrikt i kommande hyresförhandlingar. Vinnare bland hyresvärdar kommer bli de som – även i sämre tider – kan göra verklighet av de i goda tider uttryckta orden om samarbete, anpassningsbarhet, partnerskap och flexibilitet.
Kontakta mig gärna för en digital fika om du vill veta mer. Jag är också nyfiken på ett samtal med dig som tror annorlunda.
Foto: Anders Bobert
