Efter flera år av kraftigt stigande marknadshyresnivåer i centrala Stockholm befinner vi oss i en situation där marknadshyran nu många gånger ligger 30–40% över hyresnivån i de avtal som närmar sig avtalsslut. Vi ser att allt fler hyresgäster börjar bli tveksamma till att teckna hyresavtal till de höga kostnadsnivåer som detta idag innebär.
Stora differenser
Marknadshyresnivåerna i centrala Stockholm uppgår idag till ca 5500–8500 kr/kvm/år med topphyresnivåer en bit över 8500 kr/kvm/år. De högsta hyresnivåerna återfinns i nyproducerade och nyrenoverade fastigheter i kvarteren kring Regeringsgatan och Mäster Samuelsgatan.
En effekt av den stora differensen mellan marknadshyran och hyresnivåerna i den befintliga avtalsstocken, är att vi under de senaste åren har sett ett ökat antal uppsägningar för villkorsändring från fastighetsägarna. De låga vakansnivåerna i kombination med potentialen vid marknadsanpassade hyror, gör att många av fastighetsägarna i centrala Stockholm idag har tydliga och aktiva uppsägningsstrategier.
Efterfrågan kvarstår
Hittills har de höga marknadshyresnivåerna inte dämpat efterfrågan även om vi ser att det tar något längre tid att hyra ut objekt med de allra högsta hyrorna. Centralt belägna lokaler har bedömts vara en avgörande framgångsfaktor för många branscher. Anledningen är främst möjligheten att attrahera och behålla personal med den kompetens som efterfrågas.
Utvecklingen mot mer yteffektiva kontor och ett utbud av fastigheter som kan erbjuda en bra arbetsmiljö, även vid ett effektivt lokalutnyttjande, har medfört att många hyresgäster delvis kan kompensera den ökade hyresnivån genom att effektivisera och minska lokalerna.
Har vi passerat toppen för hyresutvecklingen?
Beaktat den stora differensen mellan marknadshyran och hyran i de hyresavtal som nu löper ut, bedöms snitthyresnivåerna i centrala Stockholm att fortsätta stiga under kommande år. Detta förutsatt att fastighetsägarna fortsatt väljer att säga upp de hyresavtal som löper ut för villkorsändring.
Samtidigt visar flera tecken på att vi har passerat konjunkturtoppen och ekonomin förväntas mattas av under kommande år. Framtidsutsikter för tillverkningsindustrin har dämpats och en mer pessimistisk framtidssyn på ekonomin, både hos hushåll och företag, är ett faktum. Den senaste tiden har vi även sett en ökad turbulens på börsen. Det är möjligt att dämpningen av ekonomin inte kommer ha någon större inverkan på företagens ekonomi kommande år, men ovissheten och den psykologiska faktorn kan ha stor betydelse för hur företagen agerar.
Framtidsstrategi
På en marknad med stora inslag av osäkerhet kring framtiden är företag vanligtvis ovilliga att teckna upp sig för avtal som innebär höga fasta kostnader. Vid de omförhandlingar vi nu ser på kontorshyresmarknaden i centrala Stockholm, ställs företagen inför just detta faktum, en ökning av den fasta kostnadsposten för lokaler på 30–40%. Huruvida företagen i ett mer osäkert marknadsläge kommer vara beredda att acceptera denna kostnadsökning är oklart.
För företag och organisationer som har hyresavtal som löper ut under kommande år kan det vara värdefullt att redan idag fundera igenom sina handlingsalternativ. Kan verksamheten hantera kraftigt ökade lokalkostnader för befintliga lokaler eller kan det finnas andra lösningar som är bättre anpassade till företagets förutsättningar?
Om vi under kommande år får en ökad osäkerhet kring konjunkturutvecklingen kan det sannolikt även vara aktuellt för fastighetsägarna att ompröva över sina uppsägningsstrategier. Valet mellan att uppnå nya rekordhyresnivåer eller att säkra en låg vakansgrad kanske inte är helt självklart i ett mer osäkert konjunkturläge.
